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2013.05.17

高過別墅!深圳天價公寓一平米29萬

導語:一線城市深圳從來都不缺少天價豪宅,20萬元/平方米的萬科天琴灣之后,已少有樓盤可撼動深圳的價格神經。

近期深圳頻頻報出天價的商務公寓,卻著實聚焦了全中國的目光———東海國際公寓29萬元/平方米、深圳灣一號17.8萬元/平方米的“天價”讓人難以直視。

回溯過往不難發現,商務公寓在限購之后開始風生水起。限購之前的2009年,卓越世紀中心、大中華IFC、綠景NEO等商務公寓入市,均價普遍在3萬-4萬元/平方米,彼時全市寫字樓(包括商務公寓在內)成交均價不過2.4萬元/平方米。但2010年深圳限購之后入市的和黃都會軒、嘉寶潤金座等商務公寓售價齊齊站到4萬元/平方米之上,高層單位已突破5萬元/平方米。2011年深圳商務公寓在一手寫字樓供應占比已近半,而2008年這一數據不過20%。商務公寓發展不過兩年時間,但“天價”公寓卻是近期的產物。

這些天價公寓銷售情況如何?從深圳市規劃國土委網站信息來看,并不樂觀。以東海國際公寓為例,去年11月該項目954套單位拿得預售許可證,截至記者發稿時,官方網站上僅38套單位顯示成交,整體銷售率不足4%,且全部集中在價格較低的中低樓層。

焦慮的開發商和好奇的旁觀者都想知道,這些天價單位究竟能賣給誰。南都記者采訪營銷操盤手們,得到的答案不一而足,但向外拓展成為一致的選擇。在一樓盤營銷策略的內部討論會上,關于天價公寓要吸引的客戶群,各方展開了激烈爭論。從深圳本土企業家,到香港實力投資者、到珠三角的豪客們,再到山西的煤老板們,范圍延伸到全中國。

對于這類標榜“天價”的商務公寓,業內外頗有微詞,噱頭、炒作是普遍觀點。他們認為,就像當初上海湯臣一品一樣,價格成為營銷炒作的好噱頭。通過高備案價引起高端客戶注意,是開發商推廣產品的慣用手段。

深圳天價公寓價值變化一覽

葵花公寓

目前二手房價約4.5萬元/平方米

地處香蜜湖片區、臨近購物公園的葵花公寓,2008年初開盤均價約3.5萬元/平方米,受當時金融?;?、樓市調控等大環境影響,一度滯銷降價,而今二手房均價約4.5萬元/平方米??⑸掏臣?,一手買家中自住客和投資客各占一半左右,現在項目價值還在隨著周邊配套和中心區的建設而攀升,而該盤僅388戶,目前鮮有掛牌出售。

和黃都會軒

剩余少量復式公寓單價5萬

2011年8月份入市銷售的和黃都會軒(又名中航苑)是由和記黃埔和中航集團聯手打造的城市綜合體,處在深南大道、華強北核心地段,總建面約63萬平方米,其中商務公寓面積約8.4萬平方米、597套公寓,含30-110余平米一至三房,分別于2011年8月、9月開盤,均價約46000元/平方米。目前,該盤剩余少量41樓以上110-200平米復式商務公寓在售,每套起價560萬,算均價約5萬元/平方米,現房即買即住,也可用作辦公或出租。

幸福里

目前二手房單價6.7萬元

作為城市綜合體華潤中心里的超高層住宅,幸福里在2009年開盤時報均價4萬元/平方米,創下當時高層住宅均價新高,其頂層單位更是讓很多人直呼天價,但現在二手房均價到了6.7萬元/平方米。該盤含90-95平方米兩房、140-145平方米三房、180平米以上豪宅。

寶能太古城

精裝公寓市場價翻了一倍

相比其他大戶單位,寶能太古城南區的精裝小戶公寓顯然有更好行情。2009年9月,這批單位以2.6萬元/平方米均價開盤,現在二手房價約4.5萬元/平方米,尤其去年底該盤配套的購物中心allcity開業后,這些公寓價格大漲?!白罱山壞囊惶?4平方米兩房單位,總價390萬元,單價到了5萬多?!泵懶鏌島蠛6磺蚓砝鑿|說,開盤時買進的一手業主中有大量投資客,而目前買入這一戶型的90%以上是自住,業主構成發生了很大變化。

純水岸七期

豪宅區里的小公寓,業主虧本也難賣

以居住功能為主的華僑城波托菲諾純水岸七期公寓,行情一般。作為深圳頂級豪宅區里僅有的精裝小戶型產品,這批單位開盤時均價5-6萬元/平方米,但現在大多面臨難租也難賣的局面,甚至有的虧本求售?!耙惶?0多平方米的一房單位,總價要300多萬元,愿意以這個價格買一套小戶型的客戶非常少。放到租賃市場,租金至少要達到1萬元/月才能勉強維持平衡,但愿意出到這個價格的租客基本上沒有,如果僅僅租幾千元,又太不劃算?!敝性夭瘸喬蜃薌嗔盅嚳從?,該盤當初很多業主為投資購買,但現在“被迫”自用的不少。

Q1福田公寓80樓樓王叫價2.5億 真天價還是假噱頭?

細數目前市場上叫價最高的公寓項目,非東海國際公寓莫屬。

該項目位于深南大道北側、招商銀行大廈西側,地段上屬于香蜜湖豪宅片區,雙子塔式國際公寓共有A、B兩幢。據記者查詢,東海國際公寓備案價從6萬元到29萬元/平方米不等。

以A幢為例,備案價按4-15樓、17-29樓、31-44樓以及44樓以上,共分為四等,其中15層以下公寓備案價為6萬多元,而地處80樓的樓王戶型叫價則達到了29萬元/平米,總價約2.5億元。在所有公寓中,每平米超過20萬元的公寓并不多,只占到其中一小部分,大部分備案價維持在10萬元/平米左右。

昨日,該項目營銷負責人在接受南都記者采訪時表示,雖備案價較高,但推出后已有多人咨詢,他們也會按照備案價進行售賣,折扣并不多。

其實,在目前深圳公寓市場上,除了東海國際外,寶安、福田等區域也有高端公寓入市,如深圳灣1號、新天CBC,以及即將入市的華僑城大酒店·華寓等項目。

在限價令和限漲令嚴格實行的環境下,為何開發商仍喜歡打造天價公寓?他們是為了拉高產品價值還是刻意制造噱頭?

業內專家、深圳信利合商業投資公司董事總經理嚴士平認為,對于定位高端的項目來說,價格的確是營銷炒作的很好的噱頭,就像當初上海湯臣一品一樣,更多是開發商對于產品的推廣炒作慣用手段之一。其次,對于高端客戶來說,這種制造高價的方式是最能引起他們注意的,越高價的東西越能吸引他們的注意力。他們對產品的質量可能并不是很在意,而是更注重身份??⑸掏ü弒赴訃鄣男問?,向客戶傳遞其項目的價值,可能再過十年就能兌現其價值。

“在香港,很多高端公寓價格也是現在這個價格,而在三年前可能均價只有11萬元/平米左右。深圳豪宅產品的發展走的也是香港的路子,等GDP接近香港時,房價自然也會接近?!毖鮮科獎硎?,目前市場上普通住宅的增幅跟GDP相近,而豪宅產品一般會按每年15%的速度遞增。如果從短期投資來講,投資這種高價公寓肯定是不劃算的,但經過10-15年的發展,它有可能會達到這個價格。此外,中原地產華南區總裁李耀智則表示,雖目前深圳部分高端公寓叫價屢屢打破記錄,但因數量有限,還很難從根本上觸動深圳房市神經。

Q2賣給誰或者誰來買?光靠深圳市場不行,山西煤老板結伴來看房

又一天價公寓預計即將發售,是來自前海的華僑城大酒店·華寓,按照開發商預計的價格,一套143平方米的三房賣600萬-800萬元。賣給誰?華寓項目負責人坦言,從目前前期客戶的認籌情況來看,占據第一位的是來自北方一些城市的購房者,“他們渴望濱海物業,同時希望獲得高端的酒店式管理的服務”。

這些客戶,有很強的圈層意識,購買物業不僅是種投資,還是生意交際的途徑,而圈層營銷就是這些高價公寓銷售的關鍵?!吧轎骺嚎蟮睦習?,他們有過在三亞等地購買酒店公寓的經歷,現在也是幾個朋友一起坐飛機來深圳看房?!?/p>

受訪的各項目營銷負責人反映,這些動輒上千萬公寓的購買者,有著較為豐富的投資經驗,熟悉區域規劃,對增值前景有自己的見解。本地客戶的接受度更強,即使是外地購房者,也通常是與深圳有一定聯系的人,比如生意往來,或者是要通過深圳來往香港。

當然,不同項目有不同的考慮。比如華寓戶型偏小、酒店式管理,容易吸引到外地投資群體;深圳灣一號,一套面積四五百平方米,開發商表示主力公關本地財富階層。

相對來說,外地客戶通常由于并不熟悉深圳市場而變得更加謹慎,尤其是投資經驗豐富的香港客。伍茲公寓銷售近清盤,今年2月初還組織了香港客戶團來集體看房,不過成交并不算好。其營銷經理分析說香港客戶認為目前蛇口區域發展還不算完善、海上世界改造的整體規?;姑懷隼?,因此他們的認知度和認可度還不高。

另外像東海國際公寓這樣有著近千套的較大貨量,目前雖然六七成是深圳本地客戶,也計劃要向外地推廣?!暗タ可鉦謔諧〔恍?,得盡量爭取港澳臺以及北方城市的高端買家?!逼湎钅孔饈鄄扛涸鶉吮硎?,該項目近期推出了商務飛行活動,給跨城生活的客戶群體提供私人飛機接送。

同題問答

高價商務公寓主要賣給誰?

記者:作為高價商務公寓,你們面對的主力客戶群是哪些人?

華僑城大酒店·華寓項目負責人:從認籌情況看主要是兩類客戶,一是北方一些城市的購房者,這些人有著對濱海物業的渴望,同時希望獲得高端的酒店式管理的服務;二是深圳的投資客,認可項目區位和華僑城圈層價值。

深圳灣一號營銷負責人:深圳市做企業的企業家、企業領袖、高科技公司的董事長,或者其他的頂級財富階層,通常受過良好的教育,通?;嵊兇藕M?、留學的工作背景。

伍茲公寓項目營銷經理:最主要的是深圳南山以及蛇口周邊,還有傳統的豪宅區域(比如福田香蜜湖、華僑城等)的購房者,也有來自北京、香港等地的。所有購房客戶中大概20%-30%有著國外生活或者工作經驗。

東海國際公寓租售負責人:深圳本地客戶占60%-70%,香港客戶大概20%-30%,約5%客戶來自內地其他城市。其中大約有40%客戶是買來當做長期固定的第一居所,其他客戶可能是作為第二居所、度假、商務接待用途。

世聯地產營銷總監胡媛媛:我們代理的多個高端商務公寓項目,買家大多是高端商務客,并非傳統的那批購買別墅豪宅的客戶,他們通常是看中一線城市的發展。

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